مراحل مزایده در اجرای ثبت

مزایده در اجرای ثبت فرآیندی قانونی است که در آن اموال توقیف شده بدهکار، برای وصول مطالبات بستانکار، به فروش می رسد. این فرآیند با نظارت اداره ثبت اسناد و املاک کشور انجام می گیرد و دارای مراحل دقیق و مشخصی است که شناخت آن ها برای تمامی ذینفعان ضروری است.

در دنیای امروز، آشنایی با پیچیدگی های حقوقی فرآیندهایی مانند مزایده ثبتی، نه تنها برای متخصصان حقوقی، بلکه برای عموم مردم نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. بسیاری از افراد ممکن است ناخواسته درگیر این فرآیندها شوند؛ از بستانکارانی که به دنبال وصول مطالبات خود از طریق اجرای ثبت هستند تا بدهکارانی که اموالشان به دلیل عدم ایفای تعهدات، توقیف شده است. حتی سرمایه گذارانی که به دنبال فرصت های خرید املاک و اموال از طریق مزایده هستند، نیاز به درک عمیق از این مراحل دارند.

مزایده در اجرای ثبت، برخلاف مزایده های قضایی که در دادگستری و بر اساس قانون اجرای احکام مدنی برگزار می شوند، از قوانین خاص خود یعنی «آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا» پیروی می کند. این تفاوت اساسی، موجب بروز ابهاماتی برای بسیاری می شود. در این مقاله، خوانندگان با یک راهنمای جامع و گام به گام همراه خواهند شد تا کلیه مراحل قانونی مزایده در اداره اجرای ثبت، از لحظه بازداشت و ارزیابی مال تا تحویل آن به برنده مزایده و تسویه حساب را به روشنی درک کنند. این مسیر، به گونه ای روایت می شود که هر فرد، فارغ از پیش زمینه حقوقی خود، بتواند گویی از نزدیک این فرآیند را مشاهده و تجربه کند و با حقوق و تکالیف خود در هر مرحله آشنا شود.

گام های اساسی پیش از مزایده: از توقیف تا تعیین قیمت پایه

پیش از آنکه مال توقیف شده به مرحله فروش برسد، سلسله اقداماتی لازم است که این مرحله را برای تمامی طرفین پرونده حیاتی می سازد. از زمان درخواست اجرا تا تعیین قیمت پایه، هر گام با دقت و بر اساس مقررات قانونی برداشته می شود و سرنوشت مال و حقوق ذینفعان را رقم می زند.

درخواست اجرا و بازداشت اموال: نقطه ی آغاز فرآیند

مسیر مزایده ثبتی با تقاضای بستانکار برای اجرای سند رسمی لازم الاجرا آغاز می شود. در این مرحله، بستانکار با معرفی اموال منقول یا غیرمنقول مدیون، درخواست توقیف آن ها را به اداره ثبت ارائه می دهد. این اقدام، آغاز زنجیره ای از مراحل است که به وصول مطالبات او از محل فروش این اموال منجر خواهد شد.

نکته ای که در این بخش از اهمیت بالایی برخوردار است، موضوع مستثنیات دین است. این مفهوم به اموالی اشاره دارد که حتی در صورت توقیف، نمی توانند برای پرداخت بدهی به مزایده گذاشته شوند، زیرا برای زندگی حداقلی و شرافتمندانه بدهکار ضروری هستند. با این حال، دامنه شمول مستثنیات دین در اسناد ذمه ای (مانند چک و سفته) و اسناد وثیقه ای (مانند رهن) متفاوت است. در اسناد وثیقه ای، چون خود بدهکار در ابتدا مالی را به عنوان تضمین معرفی کرده و در رهن گذاشته است، ادعای مستثنیات دین معمولاً پذیرفته نیست. اما در اسناد ذمه ای، مأمور اجرا موظف است این موضوع را با دقت بررسی کند تا مبادا حقوق اساسی بدهکار تضییع شود.

واحد اجرا در اداره ثبت، پس از بررسی درخواست و انطباق آن با قوانین، اقدام به تأیید توقیف اموال می کند. این تأیید، چراغ سبزی برای ادامه فرآیند مزایده خواهد بود و اطمینان می دهد که توقیف مال به درستی و مطابق با اصول قانونی صورت گرفته است.

ارزیابی دقیق اموال توسط کارشناس رسمی: تعیین ارزش واقعی

پس از توقیف مال، گام بعدی تعیین ارزش واقعی آن است که توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می گیرد. این مرحله، به قدری اهمیت دارد که می توان آن را ستون فقرات مزایده دانست، زیرا قیمت پایه مزایده بر اساس این ارزیابی تعیین می شود.

انتخاب کارشناس معمولاً با قرعه کشی الکترونیک از میان کارشناسان رسمی دادگستری صورت می گیرد و وظیفه او ارزیابی دقیق مال توقیفی است. در این فرآیند، طبق ماده 48 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اگر ارزش دین و متفرعات آن تا سی میلیون ریال باشد و مال معرفی شده به تشخیص مأمور اجرا بیش از این مقدار ارزش نداشته باشد، نیازی به ارزیابی کارشناس نیست. در غیر این صورت، نظر کارشناس ضروری است.

حق حضور طرفین در زمان ارزیابی بلامانع است. کسی که در این مسیر قرار گرفته باشد، می داند که حضور او می تواند در شفافیت فرآیند و اطمینان از صحت ارزیابی مؤثر باشد. با این حال، عدم حضور متعهد یا ممانعت از ورود به محل، مانع از ارزیابی نیست و در چنین شرایطی، ارزیابی با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی انجام خواهد شد.

پس از ارزیابی، نظر کارشناس به طرفین ابلاغ می شود و آنها پنج روز مهلت دارند تا به آن اعتراض کنند. این اعتراض باید همراه با ایداع هزینه ارزیابی مجدد باشد. اگر اعتراض وارد تشخیص داده شود، هیأتی سه نفره از کارشناسان، مجدداً ارزیابی را انجام می دهند که نظر اکثریت آنها قطعی خواهد بود. مدت اعتبار نظریه کارشناسی نیز شش ماه است و پس از آن، در صورت عدم مزایده، ارزیابی مجدد ضروری است. در مواردی خاص، مانند ارزیابی سهام بورسی، ارزش اعلامی از سوی بورس اوراق بهادار ملاک عمل است و نیازی به ارزیابی کارشناسی نیست.

اعتبار نظریه کارشناسی صرفاً شش ماه است و پس از آن، برای اطمینان از قیمت گذاری عادلانه در بازار متغیر، نیاز به ارزیابی مجدد وجود دارد.

تعیین قیمت پایه مزایده: مبنای رقابت خریداران

پس از قطعیت ارزیابی مال، گام نهایی در این بخش، تعیین قیمت پایه مزایده است. این قیمت، همان مبلغی است که مزایده از آن آغاز می شود و داوطلبان خرید بر اساس آن پیشنهادات خود را ارائه می دهند.

قیمت پایه مزایده، می تواند بر اساس توافق طرفین پرونده (بستانکار و بدهکار) یا بر اساس نظر قطعی کارشناس یا هیأت کارشناسی تعیین شود. آنچه مهم است، این است که این قیمت، مبنای اولیه فروش مال توقیفی خواهد بود. همچنین، میزان مالی که به مزایده گذاشته می شود، نه فقط به اندازه طلب بستانکار، بلکه شامل یک تا دو عشر اضافی نیز خواهد بود تا هزینه های اجرایی نیز از آن محل پوشش داده شود. این رویکرد، اطمینان می دهد که فرآیند اجرایی برای وصول طلب به صورت کامل و با در نظر گرفتن تمامی جوانب مالی انجام گیرد.

مراحل اطلاع رسانی و اجرای جلسه مزایده

پس از آماده سازی های لازم و تعیین قیمت پایه، نوبت به اطلاع رسانی و برگزاری عمومی مزایده می رسد. این بخش از فرآیند، شامل جزئیات دقیقی برای جذب خریداران و تضمین شفافیت است.

انتشار آگهی مزایده: اطلاع رسانی قانونی و عمومی

آگهی مزایده، در حکم دعوت عمومی از تمامی افراد علاقه مند به خرید مال توقیف شده است. اهمیت این آگهی نه تنها در جذب حداکثری شرکت کنندگان، بلکه در تضمین شفافیت و رعایت حقوق تمامی طرفین است. کسی که به دنبال شرکت در مزایده است، می داند که اولین گام، پیگیری این آگهی هاست.

مطابق ماده 121 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، جزئیات محتوای آگهی بسته به نوع مال، یعنی منقول یا غیرمنقول، متفاوت است:

• برای اموال غیرمنقول (ماده 121 الف): آگهی باید شامل نام مالک، محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک، وضعیت اجاره و بدهی های احتمالی (مانند آب، برق، گاز، مالیات، عوارض شهرداری) تا تاریخ مزایده، تعیین مشاع یا مفروز بودن ملک، ثبت شده بودن یا نبودن آن، و در نهایت روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده و قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود، باشد.
• برای اموال منقول (ماده 121 ب): آگهی باید نوع اموال، توصیف اجمالی آن، روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده و قیمت شروع مزایده را مشخص کند.

نحوه انتشار آگهی نیز ضوابط خاص خود را دارد. طبق ماده 122 اصلاحی آیین نامه، آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی های سازمان ثبت و یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر می شود. علاوه بر این، نسخه ای از آگهی در محل وقوع مال، محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می گردد. فاصله بین انتشار آگهی در سایت سازمان تا روز مزایده باید بین 10 تا 20 روز باشد تا فرصت کافی برای اطلاع رسانی و برنامه ریزی به متقاضیان داده شود. ابلاغ آگهی به متعهد و متعهدله نیز صرفاً جهت اطلاع انجام می گیرد. همچنین، اگر مال مورد مزایده بیمه باشد، این نکته نیز باید در آگهی قید شود.

جلسه مزایده: حضور، شرایط و ضوابط

روز برگزاری مزایده، اوج این فرآیند است. در این روز، با حضور تمامی عوامل ذیربط، سرنوشت مال توقیفی رقم می خورد. کسی که در این محیط قرار می گیرد، حس رقابت و جدی بودن فرآیند را به خوبی درک می کند.

جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا، متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل می شود. این جلسه، معمولاً از ساعت 9 صبح تا 12 ظهر ادامه می یابد و فضای آن برای عموم آزاد است؛ به این معنی که هر فردی می تواند در آن شرکت کند. این آزادی عمل، به معنای دسترسی بیشتر و رقابت سالم تر برای خرید مال است. ماده 129 آئین نامه صراحتاً بر آزادی شرکت برای عموم تأکید دارد.

با این حال، شرکت در مزایده شرایطی نیز دارد. کسی که قصد شرکت در مزایده را دارد، باید 10% از مبلغ پایه کارشناسی را به حساب سپرده ثبت واریز کرده و یا شخصاً یا از طریق نماینده قانونی خود در جلسه مزایده حضور یابد. این مبلغ، نوعی تضمین برای جدیت پیشنهاددهندگان است و نشان دهنده تعهد آنها به خرید مال در صورت برنده شدن.

چه کسانی می توانند و نمی توانند در مزایده شرکت کنند؟

گرچه شرکت در مزایده برای عموم آزاد است، اما قانون برای حفظ شفافیت و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده، محدودیت هایی را برای برخی افراد وضع کرده است. این محدودیت ها، اطمینان از برگزاری یک مزایده عادلانه و به دور از شائبه را فراهم می آورد.

افراد مجاز به شرکت در مزایده:
بستانکار، بدهکار و تمامی اشخاص ثالث می توانند در مزایده شرکت کرده و پیشنهادات خود را ارائه دهند. بستانکار می تواند با پذیرش مال به قیمت پایه یا پرداخت مابه التفاوت، مال را تملک کند و بدهکار نیز می تواند با پرداخت بدهی یا معرفی خریدار، از فروش مال خود جلوگیری نماید.

افراد غیرمجاز به شرکت در مزایده (مطابق ماده 128 آئین نامه):

• رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجراء
• مباشرین فروش (کسانی که مستقیماً در فرآیند فروش نقش دارند)
• ارزیابان مال مورد مزایده
• اقربای سببی و نسبی افراد فوق تا درجه سوم

این ممنوعیت ها با هدف جلوگیری از تضاد منافع و حفظ بی طرفی در فرآیند مزایده وضع شده اند و کسی که به اصول قانونی آگاه است، از رعایت این موارد اطمینان حاصل می کند.

نحوه ارائه پیشنهاد قیمت و روند مزایده

جریان مزایده، صحنه ای از رقابت برای دستیابی به مال توقیفی است. این مرحله، با قواعد خاص خود برگزار می شود تا از حقوق تمامی پیشنهاددهندگان محافظت شود.

مزایده از قیمت پایه کارشناسی آغاز می شود. متصدی مزایده، پیشنهادات را به صورت شفاهی دریافت کرده و بالاترین قیمت پیشنهادی را اعلام می کند. این فرآیند ادامه می یابد تا زمانی که دیگر پیشنهادی بالاتر از سوی خریداران ارائه نشود. فروش مال، به بالاترین پیشنهاددهنده تعلق می گیرد و معمولاً به صورت نقدی انجام می شود. این نقدی بودن، سرعت و قطعیت فرآیند را تضمین می کند. البته، تبصره ماده 136 حالتی را پیش بینی کرده که با توافق متعهدٌله، فروش نسیه مازاد بر طلب نیز جایز باشد.

نکته ای که باید به آن توجه داشت، مزایده اموال خاصی مانند اموال ضایع شدنی و حیوانات است. در مورد این اموال، فرآیند مزایده به دستور مسئول اجرا، بلافاصله و بدون نیاز به تشریفات آگهی، در محل و با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی یا خبره محلی انجام می شود. این اقدام، برای جلوگیری از تضییع مال و حفظ ارزش آن است (ماده 134 آئین نامه).

پس از مزایده: از اعلام برنده تا حل و فصل نهایی

با اتمام جلسه مزایده و مشخص شدن برنده یا عدم وجود خریدار، وارد مراحل نهایی فرآیند می شویم. این مرحله شامل واریز وجه، تنظیم صورتجلسه، انتقال سند و در نهایت تسویه حساب است که هر کدام با دقت و بر اساس مقررات قانونی انجام می گیرد.

در صورت موفقیت مزایده (وجود برنده)

وقتی در جلسه مزایده، خریدار یا خریدارانی حضور یابند و مال به فروش برسد، برنده مزایده باید به تعهدات خود عمل کند تا فرآیند به سرانجام برسد. او که با بالاترین قیمت، مال را به دست آورده، می داند که مسئولیت هایی بر دوش اوست.

برنده مزایده مکلف است ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده، مابه التفاوت مبلغ فروش (یعنی باقیمانده مبلغ پس از کسر 10% پیش پرداخت) را به حساب صندوق ثبت واریز کند. عدم واریز این مبلغ در مهلت مقرر، پیامدهای جدی دارد: مبلغ 10% پیش پرداخت ضبط شده و به حساب خزانه واریز می شود، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط شده و مزایده تجدید می گردد (ماده 136 آئین نامه). این سخت گیری، برای اطمینان از جدیت خریداران و جلوگیری از اتلاف وقت و منابع است.

پس از واریز کامل وجه، صورتجلسه مزایده تنظیم می شود که حاوی اطلاعات دقیقی از جریان مزایده، مشخصات مال، مبلغ فروش و هویت برنده است. این صورتجلسه به امضای مسئولین امر، نماینده دادستان، و خریدار می رسد (ماده 135 آئین نامه).

برای اموال منقول، پس از وصول کامل وجه و در صورت عدم شکایت در مهلت یک هفته ای، مال بلافاصله به خریدار تحویل می شود. اما در مورد اموال غیرمنقول، فرآیند کمی طولانی تر است. پرونده ظرف 48 ساعت به رئیس ثبت ارسال می شود تا پس از احراز صحت مزایده، سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. پس از تنظیم سند، اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار، مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله به برنده مزایده خواهد بود (ماده 140 آئین نامه).

در صورت عدم وجود خریدار (نوبت اول و دوم)

گاهی اوقات، حتی با رعایت تمامی تشریفات، در جلسه مزایده هیچ خریداری برای مال توقیفی پیدا نمی شود. در این شرایط، قانون راهکارهایی را برای ادامه مسیر پیش بینی کرده است.

در نوبت اول عدم وجود خریدار، بستانکار دو گزینه پیش رو دارد: یا می تواند مال دیگری از بدهکار معرفی کند تا توقیف و به مزایده گذاشته شود، یا درخواست تجدید مزایده همان مال را بدهد به امید اینکه در نوبت بعدی خریداری پیدا شود. اما در نوبت دوم مزایده، اگر باز هم خریداری پیدا نشد، شرایط تغییر می کند. در این حالت، بستانکار مکلف است مال را به قیمت پایه کارشناسی قبول کند و به تملک خود درآورد. اگر بستانکار نیز از قبول مال به این قیمت خودداری کند، با درخواست متعهد (بدهکار)، مال توقیفی آزاد می شود (ماده 126 آئین نامه).

یکی از نکات مهم در این شرایط، زمانی است که مال مورد مزایده، مازاد بر طلب بستانکار ارزش دارد. در این صورت، اداره اجرا ضمن تنظیم صورتجلسه، به بستانکار تفهیم می نماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه التفاوت یا قبول سهم مشاعی به میزان طلب خود اقدام کند. اگر بستانکار این کار را انجام ندهد، به درخواست متعهد، پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت از مال به عمل می آید (تبصره ماده 126 اصلاحی). این بند از قانون، توازن را بین حقوق بستانکار و بدهکار حفظ می کند.

مدیریت مازاد حاصل از فروش

یکی از اتفاقات خوشایند در مزایده، آن است که قیمت فروش مال از میزان طلب بستانکار بیشتر باشد. در این حالت، «مازاد»ی حاصل می شود که باید مطابق مقررات قانونی مدیریت و توزیع شود. کسی که با این فرآیند آشناست، می داند که این مازاد، بدون نظارت باقی نمی ماند.

ابتدا، از محل مازاد حاصل از فروش، کسر و استرداد هزینه های پرداختی انجام می شود. این هزینه ها شامل مواردی است که در فراز 6 بند الف ماده 121 آئین نامه (مانند بدهی های آب، برق، گاز، مالیات و عوارض شهرداری) ذکر شده و بر عهده برنده مزایده بوده که از محل مازاد به او مسترد می گردد. پس از آن، اگر اشخاص دیگری نیز از همین مال توقیف داشته باشند، اولویت پرداخت به بازداشت کنندگان مازاد بر اساس تقدم و تأخر زمانی بازداشت آنها خواهد بود. در نهایت، باقیمانده وجوه به مدیون پرداخت می شود.

حقوق دولتی: حق الاجرا و حق مزایده

در هر فرآیند اجرایی و مزایده، دولت نیز به عنوان ناظر و مجری قانون، هزینه هایی را دریافت می کند که این حقوق شامل حق الاجرا و حق مزایده است.

حق الاجرا که به آن نیم عشر اجرایی نیز گفته می شود، میزان مشخصی از مبلغ محکوم به یا مبلغ اسناد لازم الاجرا است که در مراحل مختلف پرونده اجرایی، از بدهکار وصول می شود. این حق، بابت خدماتی است که قوه قضائیه یا اداره ثبت برای اجرای احکام و اسناد ارائه می دهند.

حق مزایده (حق حراج) نیز مبلغی است که طبق آئین نامه مخصوص و سایر مقررات مربوط، در صورت انجام شدن مزایده دریافت و به عنوان درآمد عمومی به خزانه داری کل تحویل می شود (ماده 131 آئین نامه). این حق نیز از برنده مزایده یا بستانکار (در صورت تملک مال) اخذ می گردد. کسی که درگیر این فرآیند می شود، می داند که این حقوق، بخشی جدایی ناپذیر از هزینه های مزایده است.

موارد توقف عملیات مزایده

گاهی اوقات، روند مزایده به دلایل قانونی و خارج از اراده طرفین، متوقف می شود. این توقف ها، معمولاً با هدف حفظ حقوق یا جلوگیری از اجرای نادرست صورت می گیرد. کسی که به دنبال توقف مزایده است، باید با این موارد آشنا باشد.

بر اساس ماده 143 آئین نامه، عملیات مزایده تنها در موارد زیر متوقف خواهد شد:

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی از مراجع قضایی.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3. صدور رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی.
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی توسط بدهکار یا شخص ثالث.

این موارد، به عنوان دریچه های قانونی برای کنترل و اصلاح فرآیند مزایده عمل می کنند و اطمینان می دهند که مزایده در شرایط کاملاً قانونی و عادلانه ادامه یابد.

موارد ابطال مزایده و تجدید آگهی

علی رغم تمامی تلاش ها برای رعایت مقررات، ممکن است خطاهایی در فرآیند مزایده رخ دهد که منجر به ابطال آن و لزوم تجدید آگهی شود. کسی که از این حقوق آگاه است، می تواند در صورت مشاهده تخلف، اعتراض خود را مطرح کند.

مطابق ماده 138 آئین نامه، فروش از درجه اعتبار ساقط و آگهی مزایده باید تجدید شود در موارد زیر:

1. هرگاه فروش در روز، ساعت یا محلی غیر از آنچه در آگهی معین شده، انجام شود.
2. هرگاه بدون جهت قانونی، مانع خرید کسی شوند یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده است، رد شود.
3. در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود.
4. در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.

همچنین، اگر آگهی مزایده برخلاف مواد 121 الی 124 آئین نامه تنظیم شده باشد یا اشتباهی در آن رخ دهد (مثلاً نام مالک به اشتباه قید شده باشد)، قبل از تنظیم و امضای صورتجلسه مزایده، به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد (تبصره ماده 125 آئین نامه). در صورتی که بعد از انجام مزایده معلوم شود مقررات قانونی رعایت نشده، طبق ماده 172 آئین نامه، امکان طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی در مراجع قضایی وجود دارد. این بند، ضمانت اجرایی مهمی برای رعایت اصول قانونی در فرآیند مزایده است.

ابطال مزایده نتیجه جدی عدم رعایت مقررات قانونی است و می تواند فرآیند وصول مطالبات را به تأخیر بیندازد.

نکات حقوقی تکمیلی در مزایده ثبتی

مزایده در اجرای ثبت، با جزئیات و ظرایف حقوقی متعددی همراه است که شناخت آن ها می تواند در اتخاذ تصمیمات صحیح و حفظ حقوق طرفین بسیار مؤثر باشد. در ادامه به برخی از این نکات اشاره می شود تا دیدی جامع تر به این فرآیند ایجاد شود.

فروش ملک مشاع بازداشت شده و حق تقدم بدهکار: در مواردی که مال توقیفی به صورت مشاع باشد، یعنی بدهکار تنها مالک بخشی از یک ملک مشترک باشد، همان سهم مشاعی نیز می تواند به مزایده گذاشته شود. همچنین، اگر مدیون دارای رقبات متعدد باشد (مثلاً چندین قطعه زمین یا ملک)، ماده 144 آئین نامه این حق را به او می دهد که در صورت کافی بودن فروش برخی از رقبات برای پرداخت بدهی، تقاضای رعایت تقدم در فروش را داشته باشد و از فروش بقیه رقبات جلوگیری کند. این حق، هم برای اموال منقول و هم غیرمنقول پذیرفته شده است. این امکان، به بدهکار اجازه می دهد تا کنترل بیشتری بر اموال خود داشته باشد و از فروش تمام دارایی اش جلوگیری کند.

امکان فک رهن یا رفع بازداشت با پرداخت کلیه بدهی: یکی از مهمترین حقوقی که بدهکار یا حتی اشخاص ثالث می توانند از آن بهره مند شوند، امکان فک رهن یا رفع بازداشت با پرداخت کلیه بدهی است. بر اساس مواد 145 و 146 اصلاحی قانون ثبت، بدهکار می تواند با تودیع تمامی بدهی خود اعم از اصل، سود و خسارت قانونی به حساب سپرده ثبت، موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند. همچنین، هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد، می تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرایی را پرداخت کرده و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. این تدبیر قانونی، راهی را برای نجات مال از مزایده و حفظ حقوق مالکیت فراهم می آورد و کسی که در این شرایط قرار می گیرد، از این امکان بهره مند می شود.

این جزئیات و مقررات، همگی برای ایجاد یک چارچوب قانونی مستحکم و عادلانه در فرآیند مزایده ثبتی است و اطمینان می دهد که هر مرحله، با دقت و بر اساس اصول حقوقی پیش رود.

نتیجه گیری

همانطور که مشاهده شد، مراحل مزایده در اجرای ثبت، فرآیندی پیچیده و دارای جزئیات حقوقی فراوان است که از لحظه توقیف مال تا انتقال سند، نیازمند آگاهی و دقت بالاست. هر گام در این مسیر، می تواند تأثیر بسزایی بر حقوق و منافع بستانکاران، بدهکاران و خریداران بالقوه داشته باشد.

شناخت دقیق مقررات «آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا»، تفاوت آن با اجرای احکام قضایی، و رعایت تمامی تشریفات قانونی، نه تنها از تضییع حقوق جلوگیری می کند، بلکه به شفافیت و کارآمدی فرآیند مزایده نیز می افزاید. از نحوه ارزیابی و اعتراض به قیمت کارشناسی گرفته تا شرایط انتشار آگهی، نحوه برگزاری جلسه مزایده، حقوق دولتی و موارد ابطال یا توقف عملیات، تمامی این مراحل به هم پیوسته و دارای اهمیت هستند. کسی که درگیر این فرآیند می شود، به سرعت درمی یابد که ناآگاهی می تواند هزینه های سنگینی را به همراه داشته باشد.

با توجه به پیچیدگی های موجود و اهمیت سرنوشت اموال و مطالبات، اکیداً توصیه می شود که تمامی ذینفعان، پیش از ورود به این فرآیند یا در حین آن، از مشاوره وکلای متخصص و کارشناسان حقوقی بهره مند شوند. یک وکیل متبحر در زمینه دعاوی ثبتی و اجرایی، می تواند راهنمایی های لازم را ارائه داده و از تضییع حقوق افراد جلوگیری کند، تا مسیر مزایده در اجرای ثبت به بهترین شکل ممکن و با رعایت کامل موازین قانونی طی شود.