چطور قیمت واقعی آپارتمان را محاسبه کنیم؟

نحوه قیمت گذاری قیمت ملک یکی از بخش های جدا ناپذیر شغل مشاوری املاک است.

مهارت در قیمت گذاری شما را می تونه پیشتاز در منطقه کاری تان نماید .

فروش آپارتمان قیمت مناسب در انزلی : برای اینکه قیمت گذاری صحیح و دقیقی را داشته باشید باید همواره در بازار باشید و از قیمت ملک های مورد معامله اطلاع داشته باشید زیرا بسیار اتفاق می افتد که یک ملک بر روی کاغذ بسیار گران است اما مشاور حرفه ای می داند که این ملک به خاطر شرایط بازار یا شرایط خاص ملک به راحتی فروش می رود .

بر عکس مورد فوق هم صادق است گاهی یک ملک بر روی کاغذ بسیار فایل خوبی است و مشاوران مبتدی ترغیب می شوند که مدت طولانی بر روی آن کار کنند اما متاسفانه فقط زمان و انرژی خود را هدر می دهند و در نهایت از آن فایل خاص کمیسیونی گیرشان نمیاد

آپارتمان  نوساز در بندر انزلی : قیمت گذاری از زیر مجموعه های است و قیمت گذاری صحیح روند و جهت کاری شما را تعیین می کند زیرا از همان ابتدا و به سرعت مشاور حرفه ای متوجه می شود که فایل مورد کارشناسی ارزش وقت گذاشتن را دارد یا خیر ؟؟؟

برای کسب مهارت در قیمت گذاری وقت بزارید و به یک استاد در منطقه کاری تان در قیمت گذاری تبدیل شوید .

به طور کلی نحوه قیمت گذاری قیمت ملک در واحد های مسکونی نسبت به قیمت نوساز های آن منطقه تعیین می گردد .

به این صورت که در اثر هر سال ساخت یک عددی مثلا ۵۰۰ هزار تومان از قیمت ملک نوساز کسر می گردد. حالا اگر خانه پارکینگ هم نداشت قیمت پارکینگ هم کسر می گردد .

نحوه محاسبه قیمت پارکینگ در ادامه ذکر شده است.

❇️درشرایط مساوی، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گرانتر از واحدهای شمالی می باشند .
❇️قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع های با تعداد واحد بیشتر دارد.

✅در برجها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد وبعضآ فول امکانات ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برجها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری می باشد .

• برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از 2 سال ، به ازای هرسال قدمت بطور متوسط(وبرای محاسبه دقیق مراجعه به جدول درکتب مرتبط) 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شود .

سلام رفقای جان امیدوارم حالتون خوب باشه لطفا  توی کارشناسیاتون این مواردی که خدمتتون عرض میکنم واسه قیمت گذاری لحاظ کنید قول میدم بهتون که مشتری و مالکها بندتون نشن بردتون بشن بریم ببینیم .

سلام رفقای جان امیدوارم حالتون خوب باشه  تصمیم گرفتیم تو یه ویدئو بهتون بگیم یه ملک چجوری قیمت گذاری میشه

دقیق و بصورت جزئی جزء به جزء بررسی کنیم چه عواملی روی قیمت ملک تاثیر داره پس تا آخر این ویدئو رو ببینید

تو لایو گفتیم که برای اینکه بتونید خوب کمیسون بگیرید کمیسیون خوب گرفتن از همون کارشناسی شروع میشه  و کارشناسی هم با قیمت گذاری صحیح ملک تکمیل میشه

وقتی شما برید هر چقدر با مالک خوب صحبت کنید اگه نتونید خوب قیمت گذاری کنید اون طرف به این نتیجه نمیرسه که شما کارشناس قابل و متخصصی هستین

پس شما باید اینو بلد باشین چجوری یه میشه تا بتونید روی مالک اول تاثیر بزارید بعدا وقتی مشتری

یه کم ملک رو میپسنده سر قیمت داره چونه میزنه با استفاده از همین اطلاعات دوباره قانعش کنید که ملک می ارزه

اولین نکته ایی که باید بدانید برای اینکه قیمت گذاری چگونه کنید یه ملک رو اینکه هر سال ساخت حدودا یک و نیم درصد کم میکنه از قیمت ملک

یعنی یه خونه ده ساله 15٪ اختلاف قیمت داره با یه خونه نوساز این عددی که خدمتتون میگم این درصدی که بهتون میگم حدودی هستش و

دلیلش اینکه که ما یادمه اون موقع ها که ستارخان کار می کردم اوایل نوساز 4 میلیون یا 5 میلیون بود ما به مالک میگفتیم هر سال ساخت 100 تومن کم میشه و به خریدار میگفتیم هر سال ساخت 70 تومن کم میشه

این دلیلش این بود که اینا همیشه یه انتظار تخفیف دارن یا مالک انتظار داره که یه کم گرون تر بفروشه

اینو اینجوری اعلام  میکردیم تا این دو تا یه مقدار بهم نزدیک بشن راحت تر  قرارداد جمع میشه شما این اعداد رو تو ذهنتون داشته باشین 1.5٪ رو یکی دو دهم درصد بالاتر یا پایینتر برای مالک و مشتری حساب کنید تا به توافق برسن

نکته دیگه ایی که رو قیمت ملک تاثیر میزاره پارکینگه پارکینگ 50٪ قیمت آپارتمان توی اون منطقه شما حساب میشه قیمتش 50٪ مثلا متری 20 میلیون تومن میشه 10 میلیون تومن و متراژ پارکینگم 12 متر حساب کنید

قیمت انباری 50٪ حساب میشه 50٪ قیمت ملک توی بعضی از مناطق یه مقداری کمتره تا 30٪ هم من دیدم جای وسط تره شهر حساب میکنن

یه جاهایی از شهر هم مطمئنا خودتون میدونید اگه یه مدتی فعالیت کرده باشین انباری رو جدا میفروشن ولی اکثر مناطق تهران انباری روی ساختمونه هستن

قیمت گذاری املاک کلنگی و قدیمی ساخت دیگه با توجه به قدرالسهمشون از زمین حساب میشه و به این صورته که متراژ زمین محاسبه میشه تقسیم بر تعداد واحدها میشه که همه واحدها متراژشون با هم برابر باشن

که اگه متراژشون با هم برابر نبود هر کسی به نسبت متراژش یعنی اون واحد 100 متری دو برابر واحد 50 متری از زمین سهم میبره

یه نکته ایی که من خودم حین کار متوجه شدم واسه قیمت گذاری ملک های کلنگی اینه که ساختمونهایی که دو یا سه واحدن نسبت به ساختمونهایی که چهار واحدن همون سهمش رو هم گرونتر میفروشه قیمت مترش رو منطقی هم هست و

خریداران هم این رو پذیرفتن ارزششم هم داره منظورمو متوجه شدین دیگه یعنی سه واحد راحت تر با همدیگه توافق میکنن در تمام موارد یا دو واحد راحت تر ازسه واحد و چهار واحد توافق میکنن بخاطر همین یه مقدار گرونتر میفروشن مالکهاشون

مثلا زمین رو چهار واحدی میده متری 10 تومن سه واحدی میده متری 11 تومن قدر السهم خودشو این مبلغ میفروشه

واحدهایی هم که حیاط اختصاصی دارن 5 تا 10 درصد گرونتر از واحدهای دیگه هستن

حیاطی که فقط خود اون واحدی که داره به فروش میرسه اجازه ورود داشته باشه یا راه ورود داشته باشه

مشخصا میدونید که از نظر حقوقی و اینا اون حیاط مشاء ولی اینکه فقط اون واحد اجازه ورود داره ارزشمنده و 5 تا 10 درصد روی قیمت ملک تاثیر میزاره

واحدهای جنوبی 5 تا 7 درصد گرونتر از واحدهای شمالی هستن لطفا دقت داشته باشین واحد های جنوبی نه ساختمونهای جنوبی

ساختمون جنوبی واحد شمالی داره واحد جنوبی هم داره ساختمون شمالی واحد جنوبی داره واحد شمالی داره

هر ساختمون هر جا واقع شده باشه میتونه واحد جنوبی شمالی شرقی یا غربی داشته باشه اینارو روی کاغذ رسم کنید خودتون متوجه میشین  ساختمونی که ضلع شمال کوچه واقع شده باشه ساختمونو تعیین میکنه که شمالی یا جنوبی خود ساختمون هم اینکه واحد کجا واقع شده نشون میده که واحد جنوبی است یا شمالی

واحد جنوبی 5 تا 7 ٪ گرون تره اینکه ساختمون شمالی گرونتره یا ساختمون جنوبی هم

من تو شمال شهر و وسط شهر که کار میکردم ساختمون شمالی بیشتر طرفدار داشت واسه خریدارای آپارتمان

ولی تو جنوب شهر اینجوری نبود ساختمون جنوبی رو بیشتر دوست داشتن

شمال شهر استدلالشون این بود که سالن آفتاب گیره بخاطر همین بهتره

ولی جنوب شهرم میگفتن از دو طرف نور و آفتاب داره اینو بیشتر دوست داریم حالا سلیقه ایی دیگه ولی توی قیمت گذاری واحد جنوبی 5 تا تا 7٪ گرونتره

✅?بطور کلی درساختمانهای بلند مرتبه نحوه قیمت گذاری قیمت ملک واقع در یک طبقه و همچنین واقع درطبقات بشرح زیر است:

الف)نحوه قیمت گذاری قیمت ملک سمت جنوبشرقی 0/5 % نسبت به جنوبغربی بیشتراست و مابقی هم بدین نسبت است هر واحد
ب) نحوه قیمت گذاری قیمت ملک واحدهای طبقات زیرین نسبت به هرطبقه فوقانی خود 2 الی 3 % تفاوت دارد (یعنی اگر ارزش واحد طبقه همکفA است ارزش واحد طبقه اول2 الی3% بیشتر از A است)

• بطور کلی (بجزء موارداستثناء) ارزش هرمترمربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود.
• بطور کلی ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هرمترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود .
• واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند ارزش بیشتری بین 5 تا 10%نسبت به دیگر واحدها دارند
• ارزش هر مترمربع تراسهای مسقف برابر 25 تا35% ارزش هرمترمربع آپارتمان می باشد .
• ارزش بالکنهای 3طرف باز برابر 50% و بالکنهای 2 طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان می باشد .

✅ نسبت ارزش پارکینگ ،انباری به ارزش ملک
ارزش پارکینگ نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان نوساز در:
– نارمک: 40 م ت و آپارتمان 8م ت
-خزانه بخارایی: 20م ت واپارتمان3م ت
-شهرک غرب بلوار فرحزادی خ درختی : 80 م ت و آپارتمان 16 م ت

الف) با کمی تامل و دقت براحتی میتوان نسبت و ارزش یک مترمربع پارکینگ را به یک مترمربع آپارتمان مرتبط را محاسبه و کشف کرد .
ب) اگر قرار بود ارزش یک مترمربع پارکینگ با یک مترمربع آپارتمان یکسان باشد بطور مثال مساحت متوسط هر پارکینگ درسندها11مترمربع قیدمیشود

پس اگر از اطلاعات فوق نارمک را در نظر بگیریم ؛

ارزش هرمترمربع اپارتمان 8م ت است لذا 77×1= هفتادوهفت م ت( 77م ت)
درصورتی که ارزش یک پارکینگ درنارمک 40 م ت است یعنی ارزش هر مترمربع پارکینگ حدودا 60% در این منطقه است ؛
❇️این نسبت بطور کلی و اکثرا مشابه است مگر در موارد خاص که اینجا بحث موارد استثنایی و خاص نیست.
⭐️ ارزش انباری هم تقریبا به روش فوق قابل محاسبه است
بطورکلی ارزش انباری( به مساحت ،موقعیت آن (زیر راه پله ، مجاور موتورخانه ،ارتفاع کم ، قناس بودن ؛سقف شیداربودن ،عدم نورگیربودن و…) بستگی دارد ارزش هر مترمربع انباری 35 تا 50% ارزش هر مترمربع آپارتمان است.

•  قطعات مبنائی در ارزیابی با توجه به منطقه متغیر می باشند.
• واحدهای واقع در بر خیابانها برای کاربری اداری مناسب هستند.
• در شرایط مساوی ، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گرانتر از واحدهای شمالی می باشند.
• قدر السهم عرصه در نحوه قیمت گذاری قیمت ملک آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع های با تعداد واحد بیشتر دارد.
• با توجه به اینکه در برجها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برجها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری می باشد .
• نحوه قیمت گذاری قیمت ملک با قدمت بیش از دو سال ، به ازای هر سال قدمت ، 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شود.
• ارزش هر مترمربع پارکینگ بین 50% تا 65% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته شود .
• ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته شود.
•  واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند دارای ارزش بیشتری بین 5 تا 10 درصد نسبت به دیگر واحدها می باشند.
• ارزش هر مترمربع تراسهای مسقف برابر 25 تا 35 درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان می باشد .
• ارزش بالکنهای سه طرف باز برابر 50% و بالکنهای دو طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان می باشد

منبع : شیپور