پیش فروش چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند. شما نیز میتوانید از شریط عالی پیش فروش پروژه تندیس منطقه 22 استفاده کنید و با خیال راحت صاحب ملک شوید.

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست

در پاسخ به این پرسش که قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست، باید بیان داشت که قرارداد پیش فروش آپارتمان، نوعی از قرادادهاست که در طی آن، مالک رسمی زمین که «پیش فروشنده» نامیده می شود، متعهد می شود که آپارتمانی را در زمین مذکور احداث یا تکمیل نماید و سپس آن آپارتمان یا ساختمان، به مالکیت طرف دیگر قرارداد که «پیش خریدار» نامیده می شود، درآید.

بنابراین، در هنگام انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان مذکور ممکن است اصلا ساخته نشده باشد یا اینکه احتمال دارد آپارتمان نیمه کاره باشد و نیاز به تکمیل داشته باشد. به همین دلیل، برخلاف سایر عقود که مورد معامله به طور فیزیکی آماده و موجود است، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان هنوز آماده نشده است.

نکته قابل توجه در این نوع قرارداد ها این است که، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار ممکن است از ابتدا، یا در حین ساخت و احداث آپارتمان و یا پس از تکمیل، مالک ساختمان مذکور گردد. لذا برخلاف تصور عموم، پیش خریدار در تمام موارد، از همان ابتدا مالک آپارتمان محسوب نشده و ممکن است که بر حسب مواد مندرج در قرارداد، این مالکیت در ابتدا یا زمان ساخت و یا در انتها برای پیش خریدار حاصل گردد.

شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان مانند کلیه عقود، نیازمند رعایت شروطی می باشد، زیرا بسیار پیش آمده است که طرفین عقد بدون رعایت شرایط و ضوابط، اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان نموده اند و سپس به مشکلات و اختلافات جدی برخورده اند. به همین دلیل در این قسمت مهم ترین شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان برای خریداران و فروشندگان بیان گردیده است.

اولین نکته این است که افرادی که می توانند اقدام به نمایند، محدود بوده و لذا هر شخصی که مالک زمینی است، نمی تواند اقدام به پیش فروش آپارتمان نماید. افرادی که می توانند به پیش فروش آپارتمان بپردازند، بر حسب تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، شامل موارد زیر است: 

الف) سرمایه‌ گذارانی که در ازاء سرمایه‌ گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

ب) مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

پیش از انعقاد قراداد پیش فروش آپارتمان نیز رعایت شروطی الزامی است. بر طبق ماده 22 قانون پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده می بایست پروانه ساخت ساختمان از شهرداری را دریافت نموده و شناسنامه مستقل برای هر واحد را که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را اخذ نموده باشد. پس از دریافت مدارک مذکور، پیش فروشنده می تواند برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان خود اقدام نماید. ضمن اینکه برای درج این آگهی نیز باید از مراجع ذی صلاح، مجوز رسمی دریافت گردد.

علاوه بر این، برای آن که قرارداد پیش فروش آپارتمان، صحیح واقع شود می بایست شرایط کلی صحت عقد رعایت گردد. این ضوابط بر اساس ماده 190 قانون مدنی شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن ها، مشروع بودن جهت معامله و مشخص بودن موضوع مورد معامله می باشد. به منظور آشنایی علاقمندان با این جزئیات مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان

از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتا پر ریسک برای مردم محسوب می گردد، لازم است که با انعقاد یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک این عمل به حداقل برسد. به این منظور طرفین قرارداد می بایست از نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان مطلع بوده و کلیه مواردی را که بعدا ممکن است منجر به اختلاف گردد را در آن پیش بینی نمایند.

یکی از نکات مهم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، این است که تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. تنظیم این عقد قرارداد و قولنامه‌، در بنگاه ها و مشاوران املاک کافی نیست. در صورت بروز هر گونه اختلاف و طرح دعوای حقوقی در دادگاه، تنها سندی در نزد مراجع رسیدگی کننده دارای اعتبار است و به آن ترتیب اثر داده خواهد شد که، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

علاوه بر این، قانون گذار در سال 1389 اقدام به تدوین قانون جداگانه تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نموده است. این قانون که شامل 25 ماده می شود، به موارد مهمی از جمله موارد قابل ذکر در عقد، مدارک لازم، مسئولیت طرفین در زمان بروز تخلف و مجازات آن ها پرداخته است. به همین دلیل در هنگام تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان، طرفین می بایست موارد مندرج در این قانون را نیز مطمح نظر قرار داده و آن را مورد رعایت قرار دهند.

بر طبق ماده 2 این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان از بخش های مختلفی تشکیل شده است. بخش ابتدایی این عقد، به بیان اطلاعات طرفین قرارداد و مورد معامله اختصاص دارد. در این بخش اطلاعاتی نظیر مشخصات طرفین، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی نوشته می شود. در قسمت بعدی به نحوه تادیه هزینه ها پرداخته می شود که مواردی مانند نحوه پرداخت، تعداد اقساط و میزان ثمن معامله را در بر می گیرد.

قست انتهایی قرارداد نیز شامل زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌ فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی است. طرفین قرارداد همچنین، می بایست در این قسمت، به تعیین تکلیف خسارات، تضمین ها و حل و فصل اختلافات قراردادی پرداخته تا در صورت بروز مشکل در روند اجرای عقد، بتوانند به راحتی آن را حل و فصل نمایند.

مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، بر طبق قانون منوط به ارائه مدارکی می باشد. این اسناد در ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389، مورد اشاره قرار گرفته است. به منظور آشنایی علاقمندان با این اسناد، در قسمت زیر مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان بیان گردیده است:

• سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی، حاکی از این‌ که مورد معامله در ازاء سرمایه‌ گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌ فروشنده اختصاص یافته است.
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

توجه به این نکته ضروری است که در مواردی که پیش فروشنده دارای تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه می باشد، اجازه پیش فروش واحد های مذکور منوط به انجام حداقل سی درصد تعهدات بوده و صادر کننده پروانه نیز می بایست انجام آن را تایید نموده باشد.

نمونه قراردادهای چاپی اتحادیه املاک و یا نمونه قراردادهای اینترنتی بسیار مختصر بوده و نمی تواند در همه قرادادهای پیش فروش آپارتمان مورد استفاده قرار بگیرد. بنابر این تنظیم قرارداد با استفاده از این نمونه ها فایده ای ندارد و ضرورت دارد یک قرارداد جامع و کامل در این خصوص تنظیم گردد.

به منظور آشنایی خریداران و فروشندگان با قرارداد پیش فروش آپارتمان، نمونه فایل آن در قسمت زیر قرار گرفته است. با این حال همانطور که پیش تر اشاره شد، ممکن است این قرارداد با توجه به خواست طرفین و شرایط آن ها نیازمند اعمال تغییراتی باشد. بنابراین، طرفین می توانند با افزودن یا کم نمودن جزئیاتی، این قرارداد را متناسب با نیاز خود تنظیم نمایند.

قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی که همواره پیچیدگی‌های مختص به خود را دارد می‌توان به موضوع پیش‌ فروش کاشانه اشاره کرد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به‌صورت کامل وجود خارجی ندارد. همین امر موجود نبودن در زمان حال می‌تواند سبب بروز مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در ایران به دلیل اینکه هزینه‌های ساخت مسکن با تورم همراه است همواره دچار نوسان قیمت است. و این افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش توان مردم برای پرداخت یکجای هزینه سبب به وجود آمدن های پیش‌فروش مسکن شده است. در این مقاله سعی داریم تا شمارا با ابعاد مختلف قرارداد پیش‌فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم.

قوانین تنظیم قرارداد پیش فروش

در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به‌ صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص‌شده است. اما در قرارداد پیش‌فروش چون ملک مورد معامله هنوز موجود نیست همواره اختلافاتی بین به وجود آمده و پرونده‌های قضایی عدیده‌ای در این زمینه تشکیل‌شده است.

در هنگام تنظیم هر قرارداد پیش‌ فروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک موردنظربه‌صورت مکتوب ثبت‌ شده و به امضای طرفین برسد. در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران برای رفع مشکلات ذکرشده قوانینی را برای قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان وضع کرده‌اند. که این قوانین در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شد. طبق این قانون فروشنده باید واحد ساختمانی که باویژگی مشخص در زمین موردنظر به‌صورت آپارتمان احداث یا تکمیل نماید و به خریداربه‌عنوان مالک تحویل دهد. این قرارداد می‌تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به‌شرط آن‌که تمام امکانات موردتوافق طرفین در قرارداد ذکر شود.

در قرارداد پیش فروش فروشنده صاحب‌ ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده, نشانی هر دو طرف قرارداد, مساحت و جزئیات در متن قرارداد باید ذکر شود.

تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش

از مهم‌ترین تعهدات خریدار به پرداخت بهای ملک و نحوه پرداخت آن می‌توان اشاره کرد. پرداخت اقساطی بها از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. از این نوع قرارداد را می‌توان قرارداد مشارکت هم نامید چراکه در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیش‌فروش می‌گذارد. در قرارداد پیش فروش به‌شرط پرداخت به‌ موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به‌ موقع صورت می‌گیرد.

نکات مهم و مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش

مرحله اول فرآیند قانونی قرارداد پیش فروش این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان برای هر واحد با جزئیات کامل از سوی فروشنده, آگهی فروش درج شود. تمام مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود.

طبق قوانین اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی اقدامی برای درج آگهی یا پیش‌فروشملک انجام دهد مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می‌شود. مهم‌ترین بحث قرارداد پیش فروش تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت‌وساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین طرفین می‌شود.

نحوه پرداخت در قراردادهای پیش فروش

در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکرشده و هر دوطرف آن را امضا کنند. بهترین روش پیشنهادی در این این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص‌شده برای آن مرحله را پرداخت نماید.

و در آخر به‌طور کلی موارد زیر باید در یک قرارداد پیش‌فروش حتماً در نظر گرفته شود تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نشوند:

۱– سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.

۲– تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

۳– فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه کسب نموده باشد.

۴– جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و …. باید به‌صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.

۵– مشخص کردن تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرفین به تعهداتشان.